Avenant au bail, expertise, syndic & association

De bonnes nouvelles sur le front de l'association : j'ai enfin reçu le récepissé de dépôt des statuts de la Préfecture de Nanterre. La parution au Journal Officiel ne devrait donc plus tarder, et par conséquence l'ouverture du compte bancaire. Pour rappel, l'ouverture de compte est nécessaire pour l'envoi des formulaires d'adhésion et l'encaissement des cotisations.


Du côté des malfaçons signalées par un des copropriétaires, et dont vous avez pu voir les photos ici, je viens de recevoir le devis d'un expert en bâtiment pour effectuer un relevé complet des anomalies et malfaçons pour 60 logements (copropriétaires souhaitant adhérer à l'asso) ainsi que pour les parties communes (hall, blanchisserie, salle de restauration, piscine). Le devis se monte à 9000 €, ce qui peut sembler une somme importante, mais ne représente "que" 150 € par appartement. Cette somme est à mettre en balance avec le bénéfice d'une expertise indépendante permettant d'adresser au promoteur nos griefs avant la fin de la première année d'achèvement.
D'autre part, j'ai contacté un huissier pour connaître le coût d'un accompagnement de l'expert, il y en aurait pour 2500 € supplémentaires. Il m'a néanmoins indiqué que cette présence n'était pas obligatoire dans un premier temps.

Concernant l'avenant qu'Atrium a envoyé, relatif à la modification des baux (pour passer d'un bail meublé à un bail nu). Après avoir consulté le SIE de Prades, celui-ci me confirme (mais par oral) que cela n'a pas d'incidence sur les avantages fiscaux (que ce soit avec le régime d'imposition des BIC ou des revenus fonciers). Par contre, cela est effectivement nécessaire pour être conforme au dispositif Demessine. Il faut donc signer ces avenants et les renvoyer à Atrium.

C.G.S s'est également manifesté récemment de 2 manières :

• En faisant une relance d'impayés pour les charges de copropriété non récupérables
• En faisant une proposition de gestion des aspects administratifs liés à votre investissement (TVA, déclarations fiscales, etc)

Sur le premier point, il n'est pas souhaitable que les copropriétaires se mettent en situation de défaut de paiement face à leur syndic, qui ne fait que gérer notre copropriété, et n'est pas responsable de la mauvaise gestion d'Atrium.

Sur le deuxième point, c'est à chacun de voir si vous souhaitez leur confier cette responsabilité. Cependant, l'association pourrait également être un moyen d'échanger et de s'entraider sur les démarches fiscales, puisque nous allons tous avoir peu ou prou les mêmes.

Soldes sur les loyers

Alerté dans la journée par plusieurs copropriétaires, j'ai également reçu hier le courrier d'Atrium Tourisme expliquant (en substance) que c'est la crise mon pov' monsieur, qu'ils ont fait du mieux possible, mais qu'il va falloir baisser les loyers de 70% (!) pour permettre à la société Atrium de survivre. Bien évidemment, le courrier laisse entendre qu'aucun autre repreneur ne pourra faire une meilleure offre, qu'Atrium est le seul à bien connaître la résidence et donc notre meilleure solution.

Bon. Je ne sais pas pour vous, mais moi ça me ferait un loyer perçu mensuel d'environ 110 €, soit 1320 € à l'année, où encore 25 € la semaine. Je sais pas à quel tarif Atrium propose actuellement les locations en T2 dans la résidence, mais j'imagine que c'est largement plus que ça !! Certes il y a des charges sociales, de l'entretien, de la blanchisserie, etc... mais avouez qu'à ce prix là un touriste pourrait même se demander dans quoi il va tomber.

Ajoutez à celà un délai de réponse attendu extrêmement court, ça sent la belle arnaque pour conserver la résidence tout en faisant supporter le prix de leur mauvaise gestion et de leur irresponsabilité sur les copropriétaires. Le courrier donne également une information particulièrement intéressante : regardez le nombre de résidences ouvertes en 2008 (11 de mémoire), comme s'il s'agissait pour eux de payer les loyers exigibles des résidences précédentes avec le loyer du premier trimestre des nouvelles résidences (au lieu d'utiliser ce loyer pour meubler les appartements).

Bref, en conclusion, hors de question pour moi d'accepter cette proposition, je préfère trouver un autre gestionnaire.

Avocat, huissier, tout ça...

Bonjour à tous,

Tout d’abord merci à tous les nouveaux venus d’avoir répondu au courrier, et d’avoir accepté de rejoindre l’association (nous sommes actuellement 30). Je viens d’avoir l’assistante de l’avocat qui représente déjà 2 autres associations de copropriétaires en conflit avec Atrium (résidences de Lourdes et Arreau). Celui-ci était malheureusement absent et me recontactera lundi.

Cependant, son assistante m’a indiqué les démarches que nous devions effectuer à titre individuel :

• Envoyer en recommandé avec accusé de réception une déclaration de créance à l’administrateur judiciaire Pierre-Jean CLEMENT, de qui vous avez reçu un courrier la semaine dernière. Cette déclaration de créance devra être accompagnée d’une copie du bail ainsi que d’une copie du titre de propriété. La créance à déclarer correspond à ce jour à 4 mois de loyers (janvier à avril), dont le montant total dépend du bail de chacun.
  


• Contacter l’huissier de justice avec lequel cet avocat travaille sur le dossier Atrium, pour faire délivrer à Atrium un commandement de payer les loyers. Ce commandement de payer devra être également accompagné d’une copie du bail. Me Sénégas était absent lors de mon coup de fil, je vais réessayer en fin d’après-midi. En attendant, inutile d’harceler le standard, je vous renverrai un mail pour préciser les coordonnées et les honoraires de l’huissier.

Une fois le commandement de payer délivré par l’huissier, nous pourrons transmettre à l’avocat (cette fois au nom de l’association, mandatée par les copropriétaires pour les représenter) un dossier complet composé :
- Des commandements de payer
- Des titres de propriété
- Des baux

La première piste est ensuite assigner Atrium en référé au TGI de Tarbes pour non-paiement des loyers et obtenir la résiliation du bail. Cette procédure est longue, va nécessiter plusieurs renvois qui s’étaleront sur plusieurs mois, d’autant que le mois de mai est court et que les congés d’été arrivent, alors autant la commencer dès que possible…
L’autre piste est de négocier avec Atrium pour qu’un autre gestionnaire reprenne rapidement la résidence, nous verrons cela avec l’avocat.

Concernant l’association, Caroline Brulin s’est proposée au poste de Secrétaire, bien qu’habitant à le Havre, et Henry Lamé est candidat au poste de Trésorier. J’assurerai pour ma part la fonction de président pour cette première année. Dès que les statuts sont signés entre nous, je les dépose en préfecture et je fais créer un compte en banque au nom de l’asso. Sitôt fait, je vous envoie le bulletin d’adhésion.

Quelqu’un m’a posé la question de savoir si l’association avait vocation à perdurer après ces débuts d’exploitation tumultueux, pour ma part je pense que oui, il y aura toujours des choses à gérer dans la résidence, et l’Assemblée Générale annuelle d’une copropriété n’est pas toujours le moment le plus efficace pour prendre des décisions (elle n’a d’ailleurs aucun lien avec le gestionnaire exploitant qui n’est que locataire des lieux).

Des nouvelles

J'ai reçu pour l'instant 29 réponses aux courriers, toutes positives. Voici un état des lieux :

• Contact a été pris avec Me Courtin, qui assure la défense des association de copropriétaires à Lourdes et Arreau, également en conflit avec Atrium. Je lui ai demandé quels seraient ses honoraires pour assurer le conseil et la représentation de l'association.
• Nous avons tous (?) reçu le courrier de M. Pierre-Jean CLEMENT, mandataire judiciaire, nous demandant de déclarer nos créances.
• Le poste de Trésorier est pourvu, il nous manque encore un secrétaire. A défaut de volontaire d'ici samedi, j'assurerai le double rôle de Président et Secrétaire.
• Contact a été pris avec le copropriétaire qui avait initié la même démarche de création d'une association, j'attends sa réponse pour savoir si nous le rejoignons ou si lui nous rejoint.
• Les statuts sont prêts. Le formulaire d'adhésion aussi.

Concurrence d'association ?

J'ai appris par Cap Projets qu'un autre copropriétaire est peut-être en train d'initier la même démarche de création d'une association. Cette personne est malheureusement injoignable pour une dizaine de jours.

En attendant, les envois de courriers sont en suspens ainsi que le dépôt des statuts. J'ai reçu cependant quelques réponses par email de copropriétaires intéressés pour nous rejoindre.

Si une autre association existe déjà pour la même résidence, nous nous y rallierons bien évidemment... affaire à suivre...

Envoi du courrier aux copropriétaires

Ca y est ! J'ai envoyé le courrier à Caroline, Thomas, Henry et Stéphane pour que nous fassions le mailing aux copropriétaires.

Merci pour votre coup de main !!

(cliquez sur l'image pour afficher le courrier).

Coordonnées de l'administrateur judiciaire

Voici les coordonnées de l'administrateur et du mandataire judiciaire :

Administrateur judiciaire : SAMSON ANDRE, 9 Rue Camille Desmoulins 66000 PERPIGNAN
Mandataire judiciaire : CLEMENT PIERRE JEAN, 7 Rue Leon Dieude 66000 PERPIGNAN

Quelques infos sur la procédure de redressement judiciaire : http://www.ajmj.fr/navigationdroite/lesoutils/fiches/56.FR.php

Lorsque l'association sera constituée (d'ici la semaine prochaine j'espère), j'enverrai un courrier aux intervenants (mandataire, administrateur, Atrium, etc.) pour les informer de l'existence d'un collectif de copropriétaires.

Création de la liste de diffusion

J'ai créé une liste de diffusion sur MailingList.fr pour échanger plus facilement. L'inscription et la désinscription peuvent se faire via le mini-formulaire affiché en haut à droite du blog.

Demande de la liste des copropriétaires au syndic

J'ai envoyé ce matin un mail à C.G.S. (notre syndic) pour l'informer du problème (au cas où) et lui demander la liste des copropriétaires avec leurs coordonnées. Il est probable que certains n'aient pas d'adresse email, il faudra alors les contacter par courrier postal. Qui est volontaire pour qu'on se les répartisse ?

Copie du mail envoyé à C.G.S ci-dessous :

Cher Monsieur,

Comme tous les copropriétaires de la résidence « Les Balcons du Canigou » a Vernet les Bains, j’ai reçu la semaine dernière un courrier d’Atrium Tourisme indiquant qu’ils se plaçaient en redressement judiciaire, que les loyers seraient devraient être revus à la baisse et qu’un nouveau gestionnaire était en cours de recherche. Le courrier indique également que les premiers loyers ne seront pas versés fin avril comme initialement prévu. Cette nouvelle place les copropriétaires dans une situation financière très délicate, la plupart ayant déjà commencé à rembourser leur prêt sans rentrée de loyer à mettre en face.

Si la situation ne se règle pas rapidement, il est à craindre que tous les intervenants du projets voient leurs créances augmenter en raison de l’impossibilité pour les bailleurs d’honorer leurs engagements financiers (prêt à la banque, charges de copropriété, etc.). D’autre part, vous-même, en tant que Syndic, aurez probablement à faire face à un défaut de paiement d’Atrium Tourisme concernant les charges locatives.

Aussi, afin de défendre au mieux les intérêts des bailleurs, une association 1901 est en train d’être créée pour trouver avec Atrium et l’administrateur judiciaire une solution acceptable pour tous. Afin de contacter l’ensemble des propriétaires pour les informer de l’existence de ce regroupement, pouvez-vous s’il vous plait me faire parvenir la liste complète des copropriétaires ainsi que leurs coordonnées (adresse email notamment, si vous en disposez) ?

Dans l’attente de votre réponse, veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées,
Olivier Bat.

Premiers contacts avec d'autre propriétaires

Ca y est ! Je ne suis plus seul !! :-) Un copropriétaire (merci Thomas !) vient de m'envoyer un mail ainsi qu'à quelques autres...

Voilà le plan d'actions proposé :

• Contacter le syndic pour obtenir les coordonnées de tous les copropriétaires (obligation légale normalement)
• Créer une liste de distribution pour éviter d’avoir à reprendre toutes les adresses email à chaque fois, et aussi parce que certains propriétaires ne voudront peut être pas la communiquer à tout le monde.
• Constituer une association loi 1901 de copropriétaires, il faudra définir les statuts (on s’inspirera de ceux des assoc similaires) et élire au minimum un président, un secrétaire et un trésorier à la première AG constitutive. La démarche est assez simple et s’effectue en préfecture (43 €)
• Envoyer un courrier à tous les copros pour prévenir de l’existence de l’asso et conseiller aux gens de nous rejoindre. Le syndic peut également être intéressé puisqu’Atrium est censé lui verser directement les charges locatives, il y a des chances qu’il se retrouve également le bec dans l’eau.
• Probablement mandater un avocat (à moins que nous ayons la chance d’en avoir un parmi les copros) pour nous représenter et nous conseiller
• Mandater le président de l’association pour représenter les adhérents auprès d’Atrium Tourisme ou d’autres intervenants (promoteur, mairie, justice)
• Faire une première collecte de fond auprès des adhérents pour couvrir les premiers frais postaux de courrier (allez, 5 € max par adhérent)

j'attends vos retour !

Recherche de copropriétaires via l'APART

J'ai envoyé un mail à l'Association de Propriétaires d' Appartement en Résidence de Tourisme (APART) pour demander l'ajout de la résidence sur leur page de recherche de copropriétaires (http://54270joel.free.fr/rechproprio.php). A suivre...

Démarrage du blog

Bonjour à vous qui me lisez,

Investisseur dans la résidence "Les Balcons du Canigou" à Vernet les Bains, j'ai eu la désagréable surprise en rentrant chez moi ce soir de découvrir une lettre du gestionnaire, Atrium Tourisme, indiquant qu'ils étaient mis en redressement judiciaire, qu'ils étaient en contact avec un gestionnaire pour l'exploitation de la résidence et que les loyers (qui devaient être versés à partir du 15 avril 2009) ne seraient pas honorés.

Le tout bien sûr enrubané dans de belles formules de remerciement de la confiance accordée et du regret exprimé.

Quelques recherches rapides sur le net m'ont permis de découvrir que de nombreux copropriétaires (bailleurs d'Atrium Tourisme ou d'autres gestionnaires) se trouvaient dans la même situation : loyers impayés, condamnation au tribunal du gestionnaire, pétitions...

La première chose à faire semble être de regrouper les copropriétaires au sein d'une association, éventuellement de la rattacher à une fédération de copropriétaires, afin de négocier avec le gestionnaire au nom du plus grand nombre.

Aussi, si vous êtes copropriétaire dans cette résidence, contactez-moi !!